Mieter muss Corona-Zusammenhang von Mietschulden nachweisen

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Mieter muss Corona-Zusammenhang von Mietschulden nachweisen

Butzbacher Rechtsanwälte Becker und  beantworten aktuelle Fragen rund ums Mietverhältnis

BUTZBACH (be). Die Eigentümergemeinschaft „Haus und Grund Deutschland“ hat in den letzten Tagen eine Broschüre herausgegeben, die sich mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Immobilien und deren Vermietung und Bewirtschaftung beschäftigt. In dem Zusammenhang sprach die BZ mit Hans-Peter Becker und Sebastian Kasperkowitz von der Butzbacher Kanzlei Schäfer, Becker und Partner, die beide in der Rechtsberatung für Haus und Grund Butzbach tätig sind. 

BZ: Müssen Mieter derzeit ihre Miete zahlen? 

Becker: Der Mieter ist verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Daran ändert auch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie nichts, das bisher offiziell auch noch nicht in Kraft gesetzt ist. Dem Mieter steht kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug. 

BZ: Was bedeutet der Kündigungsausschluss und wie lange gilt er? 

Becker: Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht bzw. nicht vollständig, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund nicht kündigen. Der Kündigungsausschluss gilt für die ordentliche und auch für die außerordentliche Kündigung. Der Mieter hat bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die im oben genannten Zeitraum angehäuften Mietschulden auszugleichen. Erst danach darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Mietschulden aus dem oben genannten Zeitraum kündigen, soweit die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen vorliegen.  Dem Vermieter bleibt es aber unbenommen, wegen Eigenbedarfs oder verhaltensbedingter Verstöße gegen den Mietvertrag auch während des genannten Zeitraums zu kündigen. Gleiches gilt auch für die Kündigung aufgrund bereits zuvor entstandener Mietschulden. 

BZ: Welche Nachweise können/müssen die Mieter erbringen, damit der Kündigungsausschluss gilt? 

Becker: Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung und der Corona-Pandemie glaubhaft machen. Im Streitfall muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für einen solchen Zusammenhang ergibt. Geeignete Mittel zum Nachweis können insbesondere der Nachweis der Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über den Verdienstausfall sein. 

BZ: Kann die Miete gestundet oder gemindert werden?

Becker: Nur der Vermieter kann die Miete stunden. Der Mieter ist nur dann zu einer Minderung berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt. Fehlende Einnahmen auf der Mieterseite begründen keinen Mangel an der Mietsache. Das gilt auch für eine Erkrankung bzw. eine Quarantäne des Mieters oder auch möglicher Nachbarn. 

BZ: Müssen Mieter Leistungen aus Dauerschuld-Verhältnissen wie Strom und Gas weiter bezahlen? Kasperkowitz: Können Verbraucher ihrer Zahlungspflicht aus einem wesentlichen Dauerschuldverhältnis, das vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurde, im Zeitraum vom 8. März bis zum 30. Juni 2020 nicht oder nicht vollständig nachkommen, steht ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht zu. Das Gesetz ist allerdings noch nicht in Kraft getreten. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind dabei beispielsweise Verträge über Pflichtversicherung, zivilvertraglich geregelte Lieferverträge über Strom, Gas und Wasser sowie Telekommunikation. Bei anderen Dauerschuldverhältnissen besteht die Leistungspflicht fort. Können Verbraucher nicht zahlen, müssen sie ihr Leistungsverweigerungsrecht geltend machen. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen gibt es keine Änderungen, eine Belegeinsicht muss zwischen Vermieter und Mieter abgeklärt werden und den Regeln der derzeitigen Kontaktsperre folgen. 

BZ: Wie läuft eine Neuvermietung? Kasperkowitz: Von Wohnungsbesichtigungen sollte grundsätzlich abgesehen werden, zumal sie im Gesetz zum Kontaktverbot nicht ausdrücklich als Ausnahmetatbestand genannt sind. Eine Besichtigung von bewohnten Wohnungen erscheint ausgeschlossen. Umzüge durch professionelle Umzugsunternehmen sind erlaubt, ein Umzug mit befreundeten Helfern dürfte dagegen nicht möglich sein. Bei Wohnungsübergaben sind die Regelungen wie bei den zuvor genannten Besichtigungen einzuhalten. Sollte ein Mieter trotz wirksam beendeten Mietverhältnisses nicht ausziehen, dürfte sich eine zeitnahe Räumung in der Praxis momentan als sehr schwierig darstellen. 

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